부동산 직거래는 중개 수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 계약 과정에서 실수가 발생하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약서를 철저하게 작성하고 검토하는 것이 중요합니다.
1. 부동산 직거래 계약서란?
부동산 직거래 계약서는 매도자(집주인)와 매수자(구매자) 간에 부동산 매매 또는 임대 조건을 기록한 문서입니다.
공인중개사 없이 거래가 이루어지는 만큼, 꼼꼼한 계약서 작성이 가장 중요합니다.
2. 계약서 필수 항목
계약서에는 반드시 포함해야 할 필수 항목이 있습니다.
① 계약 당사자 정보
- 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 이름, 주소, 연락처, 주민등록번호를 정확하게 기재합니다.
- 실제 매도, 매수인의 신분증과 얼굴과 대조하여 확인합니다
- 법인의 경우 사업자등록번호와 대표자 정보를 포함합니다.
② 부동산 정보
- 부동산의 주소, 면적, 용도, 건물 구조, 등기부등본 내용 등을 정확하게 작성해야 합니다.
- 등기부등본과 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
③ 매매(임대) 조건
- 매매가(임대료) 및 지급 방식
- 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정
- 임대 계약의 경우 보증금, 월세, 관리비 포함 여부 등을 명확히 기재
④ 계약 해제 및 위약금 조항
- 계약이 일방적으로 파기될 경우 위약금을 설정해야 합니다.
- 매매 계약의 경우, 일반적으로 계약금의 배액배상 원칙(계약금을 돌려주거나 두 배로 돌려받음)이 적용됩니다.
- 임대 계약의 경우 계약 기간 중 해지할 경우 위약금 조항을 추가해야 합니다.
⑤ 특약 사항
- 부동산 내부 시설(에어컨, 가전제품 등) 포함 여부
- 대출 승인이 안 될 경우 계약 취소 가능 여부
- 잔금 지급 후 등기 이전 절차 및 일정
⑥ 서명 및 날인
- 계약서 작성 후 매도자와 매수자가 직접 서명 및 도장 날인을 해야 법적 효력이 발생합니다.
- 계약서는 원본 2부를 작성하여 각각 1부씩 보관합니다.
3. 계약서 작성 시 주의사항
1) 계약 전 등기부등본 확인
등기부등본을 발급받아 소유권이 실제 매도인에게 있는지, 근저당 설정이 되어 있는지 확인합니다.
2) 거래 당사자 신분증 확인
계약 상대방이 실제 소유주인지 반드시 신분증을 확인하고, 계약서상의 정보와 일치하는지 검토합니다.
3) 금전 거래는 계좌이체로 기록 남기기
계약금, 중도금, 잔금은 현금이 아닌 계좌이체로 보내고, 이체 내역을 보관해야 합니다.
4) 공증 활용 고려
대형 부동산 거래(고액 아파트, 토지 등) 시 변호사 또는 공증인을 통해 계약서를 검토받으면 더욱 안전합니다.
5) 법률 전문가 상담
계약서 작성이 어렵거나 법적 분쟁이 우려된다면, 변호사나 법률 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋습니다.
4. 부동산 직거래 계약서 샘플 (예시)
부동산 매매 계약서
1. 매도인: OOO (주민등록번호: XXX-XXXX)
2. 매수인: OOO (주민등록번호: XXX-XXXX)
3. 부동산 정보: 서울특별시 OOO구 OOO동 OOO번지 아파트 (전용면적: XX㎡)
4. 매매 금액: 000,000,000원
- 계약금: 00,000,000원 (20XX년 XX월 XX일 지급)
- 중도금: 00,000,000원 (20XX년 XX월 XX일 지급)
- 잔금: 00,000,000원 (20XX년 XX월 XX일 지급)
5. 계약 해제 및 위약금: 계약 해제 시 계약금 배액배상 원칙 적용
6. 특약 사항: 대출 미승인 시 계약금 반환 조건 포함
7. 본 계약은 매도인과 매수인이 직접 합의하에 체결하며, 각자 1부씩 보관한다.
20XX년 XX월 XX일
매도인: (서명)
매수인: (서명)
5. 마무리
부동산 직거래는 중개 수수료를 아낄 수 있지만, 모든 책임이 거래 당사자에게 있으므로 계약서를 철저히 작성하는 것이 중요합니다. 거래 전 꼼꼼한 확인과 법적 보호 장치를 마련하면 안전한 직거래를 진행할 수 있습니다.